БЕСПЛАТНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
16 января 2019 г.
123
0

Имущественный вычет при продаже

 

Имущественный вычет при продаже 

 

Каждый обязан платить налоги. Эта обязанность закреплена в Конституции. Не все считают это правило справедливым. Во-первых, отдавать свои деньги всегда грустно. Во-вторых, когда мы оплачиваем, например, покупку телефона, мы видим результат наших трат – новенький смартфон, и это примиряет нас с потраченными деньгами. Результаты трат сборов с наших доходов не всегда очевидны. Тем соблазнительней кажется перспектива вообще ничего не платить либо существенно уменьшить сумму сборов. Неуплата налогов может караться неустойкой, штрафами. Однако, в некоторых случаях можно вполне легально снизить сумму, которую нужно отдать государству – речь идет о налоговых вычетах. Как они используются? Кто может их применять и как получить?

 

Содержание:
1 Налог при продаже имущества.
2 Когда можно не платить НДФЛ при продаже?
3 Вычет при продаже квартиры.
4 Вычет при продаже автомобиля.
5 Как получить имущественный налоговый вычет.

Налог при продаже имущества.

Налоговый кодекс не устанавливает какого-либо специального «налога с продаж» для физлиц. Однако, продажа имущества считается доходом, поэтому на нее распространяются правила об НДФЛ.

Ставка по НДФЛ фиксирована и не зависит от размера дохода. То есть и человек, получивший доход в 300 тысяч и человек, получивший доход в 3 млн должны отдать 13% от полученной суммы. Однако, законодательство оперирует таким термином, как «налоговая база» - сумма активов или доходов, которые могут облагаться налогом. Используется для расчета налоговых обязательств. Резонен вопрос - разве сумма дохода и налоговая база – не одно и то же? Не всегда. В некоторых случаях налоговая база может быть снижена на сумму налоговых вычетов.Налог при продаже имущества

 

 

При этом, фискальные органы не обязаны подробно рассказывать налогоплательщикам об их праве на налоговый вычет. Если человек хочет сэкономить, он сам должен узнать о том, что имеет право на вычет, собрать пакет документов и предоставить декларацию. Иначе фискальный орган выставит счет на полную сумму.

 

Пример. Человек получил 300 тысяч, продав дачу, которая месяц назад перешла ему по наследству от бабушки. В этом случае ему придется отдать государству 39 тысяч – 13% от дохода без каких-либо уменьшений.

Второй человек получил 3 миллиона, продав только что купленную квартиру, но при этом, он оплатил ЭКО своей жене в сумме 300 тысяч и 500 тысяч пожертвовал благотворительному фонду. В этом случае 13% будут считаться от суммы 2,2 млн, таким образом, сумма сбора составит 286 тыс. рублей или 9,5% от 3-х млн. Конечно, 286 тысяч – это тоже существенная сумма, но она, очевидно меньше 390 тыс., которые бы он заплатил, не зная о своем праве на вычеты.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже?

Продажа квартиры – это доход. Однако, если жилье было в собственности больше определенного времени вся сумма этого дохода освобождается от налогов. Налоговый кодекс выделяет два таких срока.

  1. Если жилье перешло в собственность до 01.01.16 г. – этот срок три года.

  2. Если жилье приобретено с 01.01.2016 г. то срок будет зависеть от оснований приобретения:

    1. 3 года, если

  • квартира перешла по наследству или была подарена близким родственником;

  • квартира получена в результате приватизации;

  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением

  1. 5 лет для всех остальных случаев

 

 

С какого момента срок считается для долевого строительства? Бывает, что квартиры строят несколько лет. Договор уже оформлен, право зарегистрировано в ЕГРП. Значит ли это, что, если строительство продлится 5 лет, новенькую квартиру можно будет продать, не делясь деньгами с государством? Увы, это не так. Срок считают с момента, как было приобретено право собственности на квартиру. Т.е., если человек в 2012 г. вступил в долевое, оформил право собственности на квартиру в 2016 г., ему придется ждать до 2021 г., чтобы иметь возможность продать квартиру, не уплачивая ничего в бюджет.

Есть ли такие сроки для движимого имущества? Если такое имущество было в собственности более 3 лет, с его продажи также не нужно платить НДФЛ, независимо от суммы сделки. Например, в собственности человека пять лет находится автомобиль «Мерседес». Он продает машину за 2,2 млн рублей и может ничего не платить фискальным органам. 

 

Пример: человек приобрел квартиру 05.07.2015 г. Если он будет продавать жилье после 05.07.2018 г., он не будет платить НДФЛ.

Если квартира перешла гражданину по наследству 02.02.2016 г., ему придется либо ждать до 02.02.2019 г., либо заплатить налоги.

А вот, если человек купил квартиру 02.02.2016 г., то продать ее без уплаты налогов он сможет не раньше 02.02.2021 г.

 

Вычет при продаже квартиры.

Если человек продает квартиру, которой он владел менее 5 (3) лет, ему придется платить НДФЛ. Однако налоги можно уменьшить на сумму вычета. Размер вычета может исчисляться двумя путями:

 

  1. Налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на 1 млн. рублей – данное право есть при продаже:

    1. Жилья;

    2. Дачи;

    3. Земельного участка.

Если продается иная недвижимость – максимальная сумма вычета – 250 тысяч.

 

  1. Второй вариант – уменьшить сумму налоговой базы на расходы, понесённые на приобретение имущества

Право выбора принадлежит налогоплательщику, который сам решает, как ему будет выгодней.

 

Как считают вычет, если собственников квартиры несколько? Все будет зависеть от того, как будет продано жилье. Если продаваться оно будет по одной сделке – с одной стороны продавцы, с другой – покупатель, то вычет будет исчисляться от всей суммы сделки. Например, брату и сестре принадлежат по ½ доли в квартире за 5,5 млн. рублей, доставшаяся в наследство. Они продают свои доли по одному договору, общая цена – всей квартиры – 7 млн. рублей. Налог с вычетом будет считаться так: (7 млн – 1 млн)*13% = 780 тысяч. Эта сумма распределяется пропорционально долям. Значит, каждый обязан будет заплатить 390 тыс.Вычет при продаже квартиры

Иначе ситуация будет, если брат и сестра заключат два отдельных договора с этим же покупателем. В этом случае каждый из них получит право на вычет. Сумма налогов в этом случае составит: (3,5 млн – 1 млн)*13% = 325 тыс. В нашем примере брат с сестрой смогут сэкономить по 65 тысяч.

Нельзя не сказать о том, что, если купля-продажа жилья осуществляется между близкими родственниками, они не имеют права на налоговый вычет. Если сестра из нашего примера, решит продать свою долю не постороннему человеку, а брату, ей придется заплатить полную стоимость НДФЛ.

 

 

Вычет при продаже автомобиля.

При продаже автомобиля существуют те же два варианта вычетов, что и при продаже квартиры. Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу либо на 250 тыс., либо на сумму, за которую купил автомобиль. Учитывая, что автомобиль обычно покупается дороже, чем продается – стоит применять именно второй вариант.

При этом, что при продаже автомобиля, что при продаже жилья – размер расходов должен быть подтвержден документально. Нельзя прийти в налоговую с договором дарения и сказать, что на самом деле была купля-продажа и Вы потратились, приобретая жилье.

 

Вычет при продаже автомобиля

 

Если имущество продается по цене равной или меньше, чем налоговый вычет, человек не платит НДФЛ с продажи (однако все равно должен сдать декларацию). В связи с этим у многих возникает соблазн указать в договоре меньшую сумму, чем на самом деле. Почему этот вариант лучше не использовать? Прежде всего, если будет какой-то спор с покупателем, то суд будет смотреть именно на цену в договоре. Например, человек прописал в договоре, что цена автомобиля – 250 тысяч, а покупатель перевел ему один миллион. Потом покупатель сможет потребовать вернуть «лишние» 750 тысяч, указав, что ошибся при заполнении документов.

Если недвижимость была куплена после 01.01.16 г., то ФНС, считая, сколько продавец должен заплатить, будет смотреть не только на договор, но и на кадастровую стоимость. Если цена будет меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости, фискальный орган рассчитает НДФЛ, исходя из кадастровой стоимости, сниженной на 0,7.

Например, человек купил квартиру в мае 2016 г., в 2018 г. решает ее продавать. В договоре указана цена в 1 млн. рублей. Кадастровая стоимость – 3 млн. В этом случае налоговая рассчитает НДФЛ от 2,1 млн рублей (0,7 от 3 млн). С учетом вычета, сумма, которую гражданин должен будет заплатить, составит 143 тыс. рублей.

 

 

Как получить имущественный налоговый вычет.

Налоговый вычет при продаже не предоставляется налоговиками автоматически. О своем, вполне разумном желании, уменьшить количество денег, которое отдается государству, нужно заявить. Доход с проданного имущества декларируется в специальной форме 3-НДФЛ, в ней же человек указывает, какой вид имущественного вычета он хочет использовать. К декларации прикладывается договор, по которому продано имущество. Если человек желает снизить налоговую базу на размер затрат, понесенных при приобретении, например, проданной квартиры, необходимо приложить документы, доказывающие факт расходов. Такими документами могут быть: чеки из банка, расписки, договор купли-продажи и т.д.).

3-НДФЛ подается либо лично в ФНС по месту своего жительства, либо может быть направлена почтой, с описью вложения.

Понравилась статья? Расскажите друзьям!

Комментарии:

Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Бесплатная онлайн консультация юриста

Сформулируйте пожалуйста вопрос, в решении которого Вам нужна помощь юриста.

Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Legum
г. Москва, Новая площадь д.8 стр.2
г. Санкт-Петербург, Владимирский проспект, 17, корп. 1
г. Казань, Ул. Пушкина 52, офис 209
+7 (495) 668-08-53 +7 (812) 309-86-49 +7 (843) 206-07-29
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.