БЕСПЛАТНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
15 декабря 2018 г.
411
0

Общая долевая собственность (в т.ч. на дом, квартиру и земельный участок)

Общая долевая собственность чаще всего возникает между супругами или близкими родственниками. Она может распространяться на любые недвижимые объекты, например, квартиру, дом или землю. Продажа такой доли или сдача ее в аренду имеет свои особенности. При желании долю можно выделить из общего имущества и оформить в личную собственность.

Содержание:
1 Виды собственности
2 Как продать долю в общей собственности
3 Можно ли сдать долю в аренду
4 Выдел и раздел долей
5 Как собственностью владеют супруги
6 Прибыль и обязательства
7 Общая собственность и земля

Виды собственности

Как гласит 244-ая статья Гражданского кодекса РФ, общая собственность есть некое имущество, которое имеет двух или более владельцев. Де-юре общая собственность подразделяется на два типа:

·         общая – владельцы распределили между собой доли, и права на собственность закреплены в процентном или дробном отношении (например, четырем собственникам принадлежит по 1/4 квартиры);

·         совместная – в этом режиме собственности владельцы недвижимости не определили свои доли и фактически обладают равными правами на всё имущество.

Режим общей долевой и общей совместной собственности возникает по разным причинам. Например, если два собственника приобрели жилье вскладчину, то они могут изначально распределить доли пропорционально их взносы. Если жилье досталось в ходе приватизации, оно обычно тоже является общей долевой собственностью.

Если же квартиру покупают супруги на совместно нажитые средства, то имущество считается совместным.

 

 

По умолчанию владельцы общей собственности обладают половиной имущества каждый. Например, если супруги делят квартиру после развода без брачного договора и без предварительного выделения долей, то каждый из них получит долю в размере 1/2 от общей стоимости имущества.

 

Виды собственности

 

Важно понимать, что внесение средств на модернизацию жилища не влечет за собой увеличение доли. Например, если один из собственников произвел капитальный ремонт дома за свои деньги, то он не сможет претендовать на передачу ему доли в размере затраченных средств. Однако при разделе имущества он сможет потребовать от прочих владельцев компенсации в эквиваленте их долей.

 

 

Право общей долевой собственности может реализоваться любой стороной в любой момент по своему желанию. Так, супруги могут распределить, какая доля кому принадлежит, произведя разделение долей или прописав это в брачном договоре.

Как продать долю в общей собственности

Продажа доли в общей собственности возможна только после ее выделения – т.е. совместная собственность должна быть преобразована в долевую. Права на долю в общей долевой собственности не могут быть реализованы без согласия всех остальных совладельцев жилья.

Без ведома и письменного разрешения прочих собственников владелец доли не может ее:

·         продать или подарить третьим лицам;

·         передать третьим лицам по какому-либо иному договору (например, аренды с последующим выкупом);

·         использовать в качестве залога в банке или ломбарде;

·         сдавать в аренду или временное пользование.

Дело в том, что при продаже доли остальные совладельцы имеют приоритетное правило ее выкупа – это правило закреплено в статье 250 ГК РФ. Поэтому собственнику необходимо сначала предложить прочим хозяевам недвижимости приобрести долю, которую он решил продать. Если таковое требование не будет соблюдено, то прочие владельцы долей могут обратиться в суд и потребовать признать сделку ничтожной.

 

Как продать долю в общей собственности

 

Но если согласие получить удалось, то как именно должна производится продажа доли? Понятно, что новому владельцу хочется получить отдельное жилье, где он будет по минимуму контактировать с прочими людьми.

 

Но если установлена общая долевая собственность на 1-комнатную квартиру, то здесь разделить ее физически невозможно. Поэтому чаще всего такие доли малоликвидны и продать их практически нереально.

 

 

Важно: Если оформлена общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир или этажей, то разделить недвижимость физически вполне реально. Число комнат допускается распределить между владельцами пропорционально их долей владения.

 

Можно ли сдать долю в аренду

Сдача доли в аренду – достаточно больной вопрос для владельцев квартир. По закону, для сдачи жилплощади для временного проживания обладателю доли в общей долевой собственности необходимо заручиться согласием прочих собственников. На практике же такое разрешение никем не востребовано.

Жильцы, как правило, заключают договор аренды только с одним собственником. При этом составление договора часто носит формальный характер: он не регистрируется в Росреестре, с полученного дохода не платятся налоги.

 

Но на практике ничего не мешает владельцу доли снова сдать квартиру в аренду, так как запрет на проживание будет действовать только в отношении этих конкретных жильцов.

Запретить через суд сдавать долю собственники не могут – это будет нарушением имущественных прав. Поэтому приходится как-то договариваться – либо производить фактическое разделение жилплощади сообразно долям, например, делать отдельный вход или переводить квартиру в режим коммунального жилья.

 

Проживание посторонних людей на жилплощади без разрешения всех собственников является незаконным. При обращении в суд такие обитатели будут принудительно выселены из квартиры.

Выдел и раздел долей

В отношении разделения долей из совместного имущества действуют два возможных механизма. Первый – это выдел. Подразумевается, что из владения жильем выходит только одни собственник по одному из двух сценариев:

·         при наличии обоюдного согласия прочих владельцев жилья;

·         в соответствии с судебным решением.

Вариантов выделения доли тоже два:

·         в натуральном выражении, если это технически возможно, например, в доме или квартире можно проделать отдельный вход;

·         в денежном эквиваленте – для этого определяется общая стоимость жилья, затем размер выделяемой доли, после чего прочие собственники выплачивают компенсацию бывшему владельцу.

В случае выдела доли в деньгах прежний собственник утрачивает всякие права на имущество.

Второй механизм разделения совместной собственности – это раздел долей. Обычно он производится эквивалентно количеству владельцев. Например, если это два человека, то каждому достается по 1/2, если трое – то по 1/3 и т.д.

 

Выдел и раздел долей

 

Но владельцы могут договорить о любом другом соотношении. Кто-то даже может отказаться от своей доли в пользу иного собственника. Главное, чтобы разделение долей устраивало всех и не противоречило действующему законодательству.

 

Как собственностью владеют супруги

Как гласит статья 256 ГК РФ, собственность граждан, вступивших в брак, признается совместно нажитой, если куплена после регистрации их отношений. Т.е. по умолчанию квартира супругов, купленная после свадьбы, считается совместной собственностью, т.е. в ней не выделены доли.

При наличии брачного договора вступает в действие режим общей долевой собственности на квартиру, при этом супруги сами устанавливают соотношение долей. Это необходимо, в первую очередь, чтобы без судебных споров разделить имущество после расторжения брака.

Кроме того, муж и жена могут просто произвести разделение долей путем обращения в регистрационный орган. Иногда имеет смысл выделить одному из них большую площадь, например, чтобы получить налоговый вычет.

 

Как собственностью владеют супруги

 

При покупке в ипотеку квартира по умолчанию переводится в режим общей собственности, и разделить ее по долям можно только погашения кредита.

 

Прибыль и обязательства

В соответствии со статьей 248 ГК РФ каждый собственник имеет право получить доход от использования квартиры сообразно его доле, если иное не определено соглашением между владельцами площади. Например, если квартира сдается в аренду, то каждый хозяин получает доход пропорционально своей доле.

 

 

 

А вот с фискальными взносами так не получится. В соответствии с Налоговым кодексом каждый владелец сам оплачивает свой имущественный налог, за детей взнос производит один из родителей.

 

Владение долей накладывает и свои обязательства. Собственники обязаны уплачивать коммунальные платежи пропорционально своей жилплощади. Конечно, обычно квартирой на правах общей собственности владеют родственники, и данные вопросы улаживают внутри семьи – обычно платеж вносит кто-то один.

Общая собственность и земля

По закону владение землей может осуществляться индивидуально, так и в порядке общей собственности. Вариантов владения здесь тоже два: либо общая долевая собственность на земельный участок, либо совместная. В первом варианте доли владения наделом распределены, во втором – нет.

При долевой собственности владельцы могут произвести размежевание участка и оформить каждую часть земли в личную собственность – это позволяется законом. Более того, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, если надел является делимым, т.е. может быть распределен в натуральном виде без потери его функциональности, то он должен быть именно разделен. Земельный участок как нельзя лучше подходит под это определение. Например, автомобиль или однокомнатную квартиру физически нельзя разделить – с землей таких проблем нет.

Нахождение участка в общей долевой собственности прямо предписывается при совместном владении землей несколькими фермерскими хозяйствами. Как указывает статья 257 ГК РФ, земельный надел принадлежит фермерам в режиме совместного владения, если стороны не заключили договор о разделении участка по долям.

 

Общая собственность и земля

 

Следует учитывать, что выдел участка из фермерского имущества имеет свою специфику. Обычно такую долю нельзя выделить без ущерба для других собственников, поэтому разделение в натуральной форме не производится.

Фермер, пожелавший выйти из хозяйства, может получить денежную компенсацию, равную рыночной стоимости своей доли.  Ее размер рассчитывается хозяйством или же определяется судом.

 

Понравилась статья? Расскажите друзьям!

Комментарии:

Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Бесплатная онлайн консультация юриста

Сформулируйте пожалуйста вопрос, в решении которого Вам нужна помощь юриста.

Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Legum
г. Москва, Новая площадь д.8 стр.2
г. Санкт-Петербург, Владимирский проспект, 17, корп. 1
г. Казань, Ул. Пушкина 52, офис 209
+7 (495) 668-08-53 +7 (812) 309-86-49 +7 (843) 206-07-29
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.