БЕСПЛАТНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
15 декабря 2018 г.
63
0

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Тем людям, кто желает оспорить незаконную с их точки зрения сделку с недвижимым имуществом, важно знать, в какое время это возможно сделать. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью устанавливается законодательством. По умолчанию он равен 1-3 годам, но в исключительных случаях может продляться и до 10-ти. При этом в некоторых ситуациях он может оказаться значительно короче.



Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Содержание:
1 Исковая давность: что это такое
2 Основания и требования
3 Каков срок на общих основаниях
4 Особые случаи
5 Если производится расторжение брака
6 Наследование и завещание
7 Восстановление срока: какие есть уважительные причины

Исковая давность: что это такое

В отечественном Гражданском кодексе, а конкретно в статьях 181 и 195-205 указаны основные моменты, касающиеся определения, что такое срок исковой давности по продаже недвижимости и какова его продолжительность в каждой определенной ситуации.

Так, под сроком давности подразумевается период времени, на протяжении которого истец может оспорить сделку или потребовать признать ее ничтожной. Как гласит статья 181 ГК РФ, стандартный срок для возможности опротестовать заключение любых сделок, в том числе проведенных с недвижимым имуществом, составляет либо 1 год, либо 3 года.

 

При подаче иска важно знать, какими нормами регулируются имущественные споры:

  • если они касаются семейных отношений, например, вследствие раздела имущества или признания недействительным завещания – то положениями Семейного и Жилищного кодекса;

  • если оспаривается порядок заключения сделки, например, долю продали без учета мнения других собственников или по недействительно доверенности – то суд руководствуется статьями Гражданского кодекса;

  • если сделка проведена с целью нанесения ущерба и сопряжена с мошенническими действиями, к примеру, жилье продали без ведома собственника по подложным документам – то иск принимается в рамках уголовного судопроизводства.

Важно изначально определить, к какой категории права относится иск, чтобы суд изначально правильно трактовал все обстоятельства сделки.Исковая давность: что это такое

Обращаем внимание! отчет ведется не с даты подписания договора, а с конкретного момента, когда истец, что его права были каким-то образом ущемлены.

Основания и требования

Для того, чтобы суд признал оспариваемую сделку с недвижимостью ничтожной, необходимо выполнение следующих условий:

  • соглашение заключено с использованием обмана, подлога или путем введения в заблуждение продавца;

  • сторона добилась подписи другого участника сделки путем угроз, насилия или шантажа;

  • подписание договора было вынужденным шагом из-за сложной жизненной ситуации (здесь важно, чтобы сделка по купле-продаже недвижимости осуществлялась на невыгодных для продавца условиях, например, по цене намного ниже среднерыночной);

  • стороны заключили договор с преступным умыслом, не намереваясь на самом деле исполнять свои обязательства, например, для получения налоговых преференций.

Кроме того, оспорить сделку можно при наличии следующих моментов:

  • продавцом либо покупателем является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;

  • продавец или покупатель не отдавали себя отчета в момент подписания бумаг (например, кто-то находился в состоянии опьянения);

  • не было получено согласие супруга на передачу имущества.

Конкретные положения признания сделок с недвижимой собственностью недействительными прописаны в статьях со 166 по 181 Гражданского кодекса.

 

Но из этого правила есть исключения, когда виновными признаются обе стороны:

  • при проведении подложных сделок – например, когда де факто имущество передается на основании купли-продажи, но де юре оформляется как договор мены (это делается для «оптимизации» налогов);

  • при проведении мнимых сделок – когда фактически передачи имущества и денег нет, но сделка заключается для сокрытия собственности (нередко так ответчики пытаются «спрятать» имущество накануне развода или банкротства).

В этих случаях недвижимость возвращается прежнему хозяину, а к нарушителям применяются санкции. Чаще всего требуют признания сделок подложными и мнимыми контролирующие органы, выявившие мошенническую схему.Основания и требования

Если суд удовлетворит требование истца, то имущество будет передано обратно продавцу. Доходы ответчика при этом будут считаться собственностью государства, т.е. истец ничего не будет обязан возвращать второй стороне.

Каков срок на общих основаниях

Чтобы определить общий срок исковой давности, связанный с куплей-продажей недвижимости, необходимо верно сформулировать свои требования. Дело в том, что все виды сделок, которые можно оспорить через суд, делятся на две большие категории.

Первая – это, собственно говоря, оспоримые сделки – т.е. те, которые состоялись, но могут быть расторгнуты по решению суда. Например, если продажа недвижимости производилась с обманом, с явными нарушениями при регистрации договора или против воли собственника. Часть 2 статьи 184 ГК РФ предусматривает продолжительность срока давности для подачи иска всего 1 год.

Отчет срока ведется с даты устранения угрозы (т.е. когда заявитель смог без опасения за свою жизнь и здоровья смогу обратиться в суд), либо со дня, когда истец выяснил, что его права были нарушены сторонними людьми.

Какого-то окончательного срока давности не установлено – подать протест можно хоть через 20 лет. Но на практике достаточно сложно доказать суду, что истец столько времени не знал о нарушении своих прав.

Вторая категория сделок, признающимися недействительными – так называемые ничтожные. Их особенность заключается в том, что и фактически, и юридически они не действительны с самого момента подписания договора. К ним относятся мнимые и подложные сделки. По пункту 1 статьи 184ГК РФ срок давности по этим преступлениям – 3 года. При этом максимальный срок, когда сделку может опротестовать человек, не выступающий продавцом или покупателем (а, к примеру, представитель контролирующего органа) составляет 10 лет.

 

Обращаем внимание! что течение срока давности производится не со дня заключения непосредственно соглашения, а с момента, когда было выявлено нарушение. Это указано в статье 200 ГК РФ.

Особые случаи

В отношении некоторых видов сделок в законе предусмотрен особый срок исковой давности по недвижимости:

  • 3 месяца – если ответчик нарушил права собственников на приоритетную покупку, например, при продаже комнаты в коммунальной квартире;

  • 6 месяцев – если иск подает чекодатель;

  • 2 года – если подача иска обусловлена некачественной работой по ремонту недвижимости, допустим, если строительная компания повредила кровлю здания;

  • 5 лет – если выявлены дефекты в объекте недвижимости, вызванные некачественной работой застройщика.

Во всех этих ситуациях срок исковой давности стартует с момента фактического выявления нарушения, а не его устранения или документального оформления. Исключение – 5-летний срок. Его отчет ведется со дня подписания акта приема-передачи квартиры.



Если производится расторжение брака

В случае развода совместно нажитое имущество разделяется. Если выяснилось, что один из супругов умышленно избавился от собственности или еще каким-то образом ущемил права второй стороны, то на него можно подать в суд в течение 3 лет с момента выявления нарушения. Это закреплено в 38 статье Семейного кодекса.

Фактически это означает, что истец обратиться в суд и через длительное количество лет после развода, если выявит нарушения своих прав.

 

Наследование и завещание

Одна из наиболее «популярных» тем в спорах о недвижимости – передача прав на наследуемое имущество. Срок давности оспаривания таких сделок составляет стандартные 3 года, что прописано в 196 статье Гражданского кодекса РФ.

При этом период, когда истекает давность, не закреплен. То есть фактически подать в суд на нарушителя можно в любой момент времени. Главное, чтобы не прошло более 3 лет с тех пор, как вскрылись обстоятельства, приведшие к заключению незаконной сделки.

Это касается любых моментов: когда оспаривается право владения, разделение долей в имуществе, отказа от наследования и т.д.

 

Восстановление срока: какие есть уважительные причины

Что делать, если формальный срок исковой давности прошел, но о нарушении истец узнал буквально на днях? Закон позволяет ему восстановить пропущенный срок и всё равно защитить свои интересы.

В соответствии с законом, истечение срока исковой давности начинается с момента выявления нарушения. Например, человек, пребывающий за границей, узнает, что его отец умер, а родственники разделили имущество между собой без выделения ему законной доли. Даже если с тех пор прошло несколько лет, он может призвать родственников к ответу и потребовать через суд объявить сделку по вступлению в наследование ничтожной и добиться выделения доли себе.

Таким образом, фактически можно оспорить любую сделку с недвижимостью, где истец является заинтересованной стороной. Но бремя доказывания, что он был не в курсе нарушения своих прав, ложится исключительно на него. По закону, уважительными причинами для восстановления или продления прерванного срока исковой давности могут быть:

  • срочная служба истца в армии;

  • приостановление акта, который регулирует правоотношения, касающиеся проведения сделки;

  • наличие чрезвычайной ситуации – например, истец находился на лечении, в заключении в тюрьме, на ПМЖ за границей, числился пропавшим без вести или его неверно информировали злоумышленники.




Наличие такой ситуации и ее достоверность определяются судом на основании предоставленных истцом документов. Однозначной судебной практике по этим вопросам нет, поэтому истцу следует заручиться помощью профессионального адвоката, который поможет грамотно обосновать свои претензии.

Кроме того, срок восстанавливается, если вторая сторона признала претензии истца верными, даже если фактически срок исковая давности уже прошел.

 

Комментарий 1.

Я временно уезжал за границу на учебу. Как оказалось, в это время умер мой отец. Он не раз говорил, что по завещанию квартиру оставит мне. Но, как сообщили мне братья, он не успел составить завещание и поэтому они разделили квартиру на двоих, так как я не смог приехать ни на похороны, ни через полгода в момент вступления в наследство. Прошло 2 года, и я вернулся. Могу ли я по российским законам получить свою треть в квартире?

 

Комментарий 2.

Да, вы имеете полное право. Срок исковой давности по наследственным делам составляет 3 года. Вы знали, что ваши права нарушены, на протяжении 2 лет. В принципе, этого срока достаточно. Но если вы задержитесь за рубежом еще, то сможете восстановить срок исковой давности, так как не могли быть в России и подавать в российский суд по объективной причине.

 

Понравилась статья? Расскажите друзьям!

Комментарии:

Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Бесплатная онлайн консультация юриста

Сформулируйте пожалуйста вопрос, в решении которого Вам нужна помощь юриста.

Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Legum
г. Москва, Новая площадь д.8 стр.2
г. Санкт-Петербург, Владимирский проспект, 17, корп. 1
г. Казань, Ул. Пушкина 52, офис 209
+7 (495) 668-08-53 +7 (812) 309-86-49 +7 (843) 206-07-29
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.