БЕСПЛАТНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
25 января 2019 г.
636
0

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование недвижимости

В некоторых случаях требуется защитить не сколько целостность имущества, сколько право на его. В этих ситуациях на помощь приходит титульное страхование недвижимости. Человек, застраховавший свою квартиры или автомобиль по этой программе, может рассчитывать на получение компенсации, если он по каким-то причинам потеряет право владения имуществом. Например, если объявятся неожиданные наследники и отберут себе часть недвижимости.

 

Содержание:
1 Что такое титульное страхование недвижимости.
2 В каких случаях пригодится титульное страхование.
3 Титульное страхование и ипотека.
4 На какой срок оформляется титульное страхование.
5 Стоимость титульного страхования.
6 Предложения в разных компаниях.

Что такое титульное страхование недвижимости.

Титульное страхование, в отличие от обычного имущественного, призвано защитить не само имущество, а право владения им – так называемый «дефект титула». Лицо, застраховавшее титул, получит компенсацию, если по каким-либо причинам, не зависящим от его действий, потеряет право обладания недвижимостью.

Важно понимать, что титульное страхование не защищает от таких случаев, как потоп, пожар, взрыв взлом с проникновение, утрата недвижимости вследствие катастрофы и стихийного бедствия и т.д. Для страхования данных рисков необходимо приобретать полисы другого характера.

Распространяться титульное страхование может на такие объекты недвижимости, как:

  • квартиры;

  • частные дома и дачи;

  • земельные участки;

  • доли в недвижимом имуществе;

  • коммерческие объекты (офисы, магазины, склады, заводы и т.д.).

Необходимость в титульном страховании возникает потому, что приобретение недвижимости связано со многими рисками, учесть которые просто невозможно. Так, жилье нередко передается по целой цепочке собственников. И чем больше «звеньев» между первоначальным владельцем, который приобрел квартиру по приватизации или посредством долевого участия, и последним, тем больше рисков, что где-то были допущены нарушения законов или ущемлены права третьих лиц.

В итоге недвижимость может оказаться предметом судебного разбирательства, и у жилья неожиданно могут оказаться новые собственники. Причем они могут как полностью завладеть квартирой, потребовав признать последние договоры относительно приобретения квартиры ничтожными, так и вступить во владение полагающейся им доли.

 

Титульное страхование позволит избежать серьезных финансовых потерь, так как владелец жилья получит денежную компенсацию в случае наступления предусмотренного полисом страхового случая.

Согласно Гражданскому кодексу, если покупатель являлся добросовестным, а нарушения в сделке были причинены по вине продавца, то последний должен будет компенсировать второй стороне все расходы на приобретение недвижимости. Но в реальности возврата денег за квартиру можно и не дождаться – либо выплаты будут копеечными.

Наличие страхования титула позволяет решить эту проблему. Покупатель получит деньги сразу, а страховая компания сможет истребовать деньги с нарушителя по суброгации – т.е. фактически она станет владельцем долга.

 

Здесь важное значение имеет добросовестность покупателя. Он должен доказать, что ничего не знал о нарушениях относительно права владения недвижимостью – иначе у суда появится повод обвинить покупателя в преступном сговоре с продавцом.

В каких случаях пригодится титульное страхование.

 

Если суд признает сделку с покупкой недвижимости ничтожной, то эта ситуация однозначно считается страховой. Вид сделки при этом никакого значения не имеет – это может быть договор:

  • обыкновенной купли-продажи;

  • уступки;

  • мены;

  • купли-продажи с залогом (ипотека).

Важное значение имеют причины, при которых произошла утрата титула. В число наиболее распространенные рисков включаются:

  • ущемление имущественных прав несовершеннолетних лиц – например, продажа произошла без разрешения органов опеки либо в продаваемой квартире не была выделена доля ребенку;

  • ущемление прав других сособственников – продажа произошла без согласия остальных владельцев недвижимости, которые владели ей без выделения долей;

  • появление наследников, которые не были оповещены должным образом о смерти наследодателя и, следовательно, смогли восстановить срок исковой давности и добиться выделения доли;

  • незаконность передачи квартиры предыдущему владельцу – например, некто завладел жильем обманом и тут же перепродал его;

  • подделка документов при передаче прав на жилье, вследствие чего сделка признана ничтожной;

  • другие мошеннические действия при продаже или обмене квартиры;

  • сделка была произведена под давлением или при нахождении продавца в неадекватном состоянии (опьянение, обострение психологической болезни, недееспособность);

  • ошибки при регистрации права собственности.

Главное условие для наступления страхового случая – наличие решения суда, признающего сделку ничтожной. Даже если оно будет ошибочным, то всё равно страховка будет выплачена.

Титульное страхование и ипотека.

При оформлении ипотеки банк, который выступает в качестве кредитора, имеет право требовать от заемщика только имущественного страхования приобретаемой квартиры. Это правило закреплено в законе. Страховка необходима, чтобы защитить имущественные права кредитора.

 

 

Многие банки позволяют совместить имущественное и титульное страхование в рамках одного полиса. Это сокращает стоимость страховки и при этом увеличивает количество рисков, от которых действует финансовая защита.

 

Титульное страхование является необязательным, но желательным, так же, как и страхование жизни и здоровья заемщика. В случае наступления непредвиденных обстоятельства страховая покроет все расходы плательщика, связанные с обслуживание ипотеки. В противном случае заемщик лишится квартиры и при этом одновременно будет обязан погашать кредит.

На какой срок оформляется титульное страхование.

Стандартный срок, на который оформляется страхование титула – один год. При этом обычно условиями договора предусматривается возможность продления действия защиты на еще один календарный год – естественно, при оплате страховой премии.

При желании можно оформить титульное страхование недвижимости на несколько лет. Вполне разумным является продолжительность действия полиса в 3 года – обычно за это время истекает срок исковой давности.



На какой срок оформляется титульное страхование

Однако следует учесть, что по некоторым делам суд позволяет продлевать срок исковой давности вплоть до 10 лет. Но такие ситуации на самом деле единичны. Как правило, ситуация с неблагополучной квартирой выявляется в течение первых 2-3 лет.

Стоимость титульного страхования.

На цену титульного страхования недвижимости оказывают несколько факторов:

  • фактическая стоимость имущества;

  • цена, указанная в договоре купли-продажи – если продавец и покупатель завысят или чрезмерно занизят ее, это станет поводом для более пристальное рассмотрения сделки);

  • число предшествующих сделок – если квартира часто переходила из рук в руки, то страховая применит повышающий коэффициент;

  • являлась ли квартира в прошлом предметом разбирательств;

  • имелись ли в числе собственников дети, лица, пропавшие без вести, бывшие супруги и т.д.;

  • оформляется ли сделка лично сторонами или через их представителей (по доверенности).

Чем больше документов предоставит покупатель в страховую компанию, тем меньше вопросов возникнет к сделке и, следовательно, будет ниже повышающий коэффициент.

 

Чаще всего цена находится в диапазоне от 0,3% до 2% от стоимости недвижимости за каждый год действия страховой защиты. Например, если вы страхуете квартиру стоимостью в 3 млн рублей на 3 года, то придется заплатить разово от 27 000 до 180 000 рублей либо от 9 000 до 60 000 рублей за каждый год.

 

Каждая компания самостоятельно определяет стоимость страховки. Можно предварительно рассчитать примерные расходы на калькуляторе онлайн на сайте страховщика, но при этом окончательный расчет будет дан только после ознакомления специалистами с документацией.

Предложения в разных компаниях.

Предложения в разных компаниях

При выборе подходящей компании для оформления страховки следует обращать внимание на многие факторы, в том числе на величину и авторитетность страховой компании. Не лишним будет почитать отзывы на форумах, например, на Банки.ру или Сравни.ру, где ведется обсуждение данных страховщиков. Важно убедиться, что именно по титульному страхованию компания производит выплаты.

Также нужно обращать внимание на тарифы. Например, в Москве квартиры дороже, чем в других российских городах, поэтому страховка там определенно выйдет дороже, плюс страховая может наложить повышающий коэффициент за риск.

Как показывает практика, услуги по страхованию титула оказывает сравнительно небольшое число компаний, поскольку этот вид финансовой защиты в принципе пока не развит в России. Многие компании комбинируют традиционное страхование имущества и страхование титула.

Например, так поступает Сбербанк, причем только в рамках страховой защиты недвижимости при оформлении ипотеки. Стоимость полиса будет находиться в диапазоне от 0,2% до 0,8%.

Альфа-Страхование предлагает «чистое» титульное страхование с базовым тарифом 0,3% от стоимости договора. Верхняя граница не регламентируются, компания применяет ряд повышающих коэффициентов.

В ВТБ Страхование минимальная ставка составляет 0,2% от цены страхуемого имущества. При этом, чем больше негативных риск-факторов, тем дороже обойдется полис.

Наиболее дешевые варианты предлагают и такие компании:

  • Росгосстрах – от 0,12%;

  • Ингосстрах – от 0,15%;

  • РЕСО-Гарантия – от 0,3%;

  • РСХБ-Страхование – от 0,5%.

В любом случае итоговый расчет будет дан только после изучения всех документов.

Если речь идет о титульном страхование залоговой недвижимости, то стоит посмотреть список аккредитованных банком компаний на официальном сайте учреждения. Возможно, там отыщется более выгодный вариант, чем предлагаемая «по умолчанию» страховая компания, аффилированная с банком. Не стоит бояться обсуждения существенных условий договора, так как в каждом случае страховая всё равно принимает решение индивидуально. Вполне возможно снижение базового тарифа и удаление повышающих коэффициентов, если удастся доказать чистоту сделки. Но в любом случае страхование титула – это небольшая цена за гарантированное спокойствие и полную нейтрализацию рисков финансовых расходов при потере прав на имущество.

 

Понравилась статья? Расскажите друзьям!

Комментарии:

Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Бесплатная онлайн консультация юриста

Сформулируйте пожалуйста вопрос, в решении которого Вам нужна помощь юриста.

Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Legum
г. Москва, Новая площадь д.8 стр.2
г. Санкт-Петербург, Владимирский проспект, 17, корп. 1
г. Казань, Ул. Пушкина 52, офис 209
+7 (495) 668-08-53 +7 (812) 309-86-49 +7 (843) 206-07-29
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.
Отправляя заявку, Вы принимаете Условия политики конфиденциальности.